一、在建工程涵义(房地产业基本术语标准)
        在建工程包括企业以自营、或发包方式进行的固定资产新建、改扩建以及大修等工程。包括处于施工前期准备、正在施工或虽已完工但未交付使用的建筑工程和安装工程。现基本以工程竣工验收为界限。
       根据《城市房地产抵押管理办法》的规定 ,对已竣工验收的工程,应督促其尽快办理房屋所有权证后办理房地产抵押登记。

二、有关法律、法规、部门规章规定
    1.《城市房地产抵押管理办法》第三条
本办法所称在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建设资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
    2.第二十八条:以在建工程抵押的,抵押合同还应载明以下内容:
     (一)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号
     (二)已缴纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的数额
     (三)已投入的在建工程款
     (四)施工进度及工程竣工日期
     (五)已完成的工作量和工程量
    3、第三十四条 以预售商品房或者在建工程抵押的,登记相关应当在抵押合同上作记载,抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。

三、  办理在建工程抵押登记需提交的资料
    (1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明复印件、公司章程
    (2)法定代表人资格证书复印件
    (3)董事会或股东会决议
    (4)土地使用证原件、土地出让合同、地籍图、征地红线图复印件
    (5)建设用地规划许可证原件
    (6)建设工程规划许可证原件
    (7)施工许可证原件
    (8)监管协议原件
    (9)商品房预售情况说明
    (10)抵押登记申请表
    (11)在建工程(已完工部分)抵押合同原件
    注:此合同内容应符合《城市房地产管理法》的有关规定。

四、在建工程抵押评估需提供的资料
    (1)当事人的身份证明或法人营业执照
    (2)计委批复
    (3)土地使用权证原件、土地出让合同、地籍图、征地红线图
    (4)建设用地规划许可证
    (5)建设工程规划许可证
    (6)施工许可证
    (7)商品房预售许可证、商品房预售情况说明
    (8)施工合同
    (9)工程预算资料
    (10)工程图纸、房屋测绘资料
    (11)项目情况简介
    (12)工程进度证明,发包方、承包方的工程款支付证明、未付工程款的证明
    (13)土地出让金缴款证明或票据
    (14)委托评估房屋清单
          
五、在建工程评估工作步骤
     1.受理估价委托。
     2.收集在建工程评估所需的详细资料,收集批准文件、工程图纸、工程预算书、施工合同、帐簿及原始记录等。
     3.现场勘查,评估人员到现场查实工程进度和工程形象进度、工程建设具体情况。
     4.选用估价方法,搜集与该工程评估所需的有关成本、市场、收益数据资料。 
     5.进行评估,撰写评估报告。
     6.审核估价报告。
     7.出具估价报告。
     8.资料归档。

六、在建工程价值评估注意事项
     1、在建工程应具备合法性。房屋在建工程是依照法律规定的程序进行审批后取得相关批文及证件,具备竣工验收后办理房屋所有权证的条件。
     2、在建工程形象进度与实际投资额较难一致。在建工程实际投资额,其账面值包括预付材料款和预付设备款,同时也包括应付材料款和应付设备款、应付工程款等。在建工程投资不能完全体现在建工程的形象进度。
     3、在建工程造价差异大。由于地基的差异等原因,造成个体差异较大。
     4、在建工程所欠工程款优先于金融机构与抵押人设定的抵押权受偿。
     5、在建工程评估价值并非投入成本的累加,评估价值采用公开市场价值标准,要考虑市场因素。
     6、在建工程评估要考虑土地的取得方式,即划拨或出让国有土地使用权、集体土地使用权。
     7、有些在建工程已办理商品房预售许可证,并已预售了部分楼盘。评估抵押价值时,需开发商提供已预售房屋清单或估价对象未预售的证明。
     8、在建工程如已进行房屋预售测绘的,评估时以测绘面积为准;未进行房屋测绘的,由委托方提供建筑面积,估价机构根据委托方提供的图纸和现场情况核算,测绘完成后以测绘面积为准。
     9、在建工程往往无法直接采用一般房地产估价的方法。应结合在建工程的特点综合使用各种评估方法。
     10、运用假设开发法评估时,根据工程建设的进程合理设定假设条件。

七、在建工程抵押价值评估的要求 
     1、根据2006年颁布的《房地产抵押估价指导意见》的规定,房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
    法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款。
    在建工程评估需考虑法定优先受偿款,包括划拨土地转让时应缴纳的土地出让金、出让土地欠缴的土地出让金。
    2、在建工程评估需考虑工程完工后预计在估价时点的市场情况。

八、在建工程抵押价值评估方法及步骤
      (一) 在建工程评估一般采用成本法、假设开发法结合市场法或收益法进行估价。
       基本公式
       1、 在建工程抵押价值评估
             在建工程抵押价值=在建工程价值-法定优先受偿款
      注:此处的在建工程价值为在建工程公开市场价值。

       2、在建工程价值评估
           ⑴在建工程价值=土地价值+已完工建筑物价值 
        或 ⑵ 在建工程价值=完工后的房地产价值-未完工建筑物价值  
          公式⑵完工后的房地产价值可以通过市场法或收益法进行评估。
        3、(估价师知悉的)法定优先受偿款
      主要为下列几个方面
      ①在建工程欠工程款(根据工程进度,由发包方、承包方提供证明)
      ②欠缴的土地出让金(根据委托方提供的土地出让合同、票据等综合确定,实际数额由国土部门通过评估确定)
③已设定的抵押权(延期贷款估价时点可设在抵押注销登记之后)

(二)评估步骤
     1、 根据公式 ⑴评估在建工程价值  
     ⑴在建工程价值=土地价值+已完工建筑物价值
     A、土地价值评估
     通常采用成本逼近法、或基准地价修正法进行评估,由于土地二、三级市场较少成交实例,或成交实例可比性不强。较少采用市场法。 
     ①成本法(或成本逼近法):
    是以土地取得费、税费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
        土地价值=土地取得费+税费+土地开发费+投资利息
                +投资利润+土地增值收益
     有限年期的土地使用权价值评估
     土地价值=(土地取得费+税费+土地开发费+投资利息
                +投资利润+土地增值收益)×年期修正系数
                年期修正系数=[1-1/(1+r)n]
           r ──土地还原利率
           n──使用年期
     ②基准地价系数修正法
    基准地价系数修正法指在求取一宗待估土地的价格时,依据待估宗地所处地区的土地级别基准地价水平,参照待估宗地所处土地级别的各种修正因素说明,确定区域因素、个别因素、估价基准日、容积率与建筑密度、使用年期、开发程度等修正系数,修正得出待估宗地地价的一种方法。
         基准地价系数修正法基本公式为:
    P=基准地价×K1×K2×(1+K3)+Kf
            K1-估价期日修正系数
            K2-土地使用年限修正系数
            K3-影响地价的区域因素和个别因素修正系数之和
            Kf-开发程度修正系数

     B、已完工建筑物价值的确定
       公式① 已完工建筑物价值=建筑物重置价值×完工程度              
       建筑物完工程度=∑[各部位完成进度(%)×各部位占建筑安装工程造价的比例(%)]
           ②根据成本法核算已完工建筑物价值
         其中建筑物重置价值(重置价格)为完工后的重置完全价值
         a举例:某在建工程 建筑物价值评估
                                                                                                    作者:湖南远航房地产土地评估有限责任公司   张小明


 

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